Das Steueramt informiert: Eigenmietwert

Der Eigenmietwert für Einfamilienhäuser wird voraussichtlich bis zu zehn Prozent und für Stockwerkeigentum bis zu zwanzig Prozent tiefer ausfallen. Der Regierungsrat hat eine neue Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2003) erlassen, die ab Steuerperiode 2003 zur Anwendung gelangt. Die neuen Liegenschaftenwerte sind in der Steuererklärung 2003 – die den steuer­pflich­tigen Haus­eigen­tümern im Jahr 2004 zugestellt wird – erstmals einzusetzen.

Weshalb eine Neubewertung?

Aus zwei Gründen wurde eine neue Weisung erlassen: Einerseits wegen der markt­be­ding­ten neuen Preisen (die Landwerte sanken leicht, der Baukostenindex stieg um zehn Prozent). Andererseits wegen der Umsetzung der Gesetzesbestimmung vom Januar 2001, wonach der Eigenmietwert von selbstgenutztem Wohneigentum nicht höher als siebzig Prozent des Marktes liegen darf.

Bandbreite für Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert

Nach der neuen Weisung bewegt sich der Eigenmietwert in einer Bandbreite von sechzig bis siebzig Prozent der Marktmietzinsen und der Vermögenssteuerwert wird sich in einem Zielkorridor von siebzig bis hundert Prozent des Marktwertes befinden.

Grundsätzlich wird der Vermögenssteuerwert und der Eigenmietwert weiterhin schematisch, das heisst formelmässig festgelegt werden, sodass diese Werte sich in obgenannten Bandbreiten befinden werden.

Ihre Werte befinden sich nicht in den gegebenen Bandbreiten

Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über hundert Prozent des Verkehrswertes oder unter siebzig Prozent desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwertes vorzunehmen (gemäss Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003, Randziffer 79 ff).

Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

• auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft,
• auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft,
• auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.

Ist aufgrund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Verkehrswertes die hedonische¹⁾ Methode anwenden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).

Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert

• auf siebzig Prozent des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als siebzig Prozent des Verkehrswertes beträgt,
• auf neunzig Prozent des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als hundert Prozent des Verkehrswertes beträgt.

Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmietwert, der über siebzig Prozent der Marktmiete oder unter sechzig Prozent derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwertes vorzunehmen.

Bei der individuellen Schätzung des Eigenmietwertes ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

• auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Mietpreise,
• auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten über die erzielbare Marktmiete.

Ist aufgrund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Marktmietwertes die hedonische Methode anwenden. Für die Ermittlung des Marktmietwertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Eigenmietwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).

Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Marktmietwertes in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

Wird der Eigenmietwert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er

• auf sechzig Prozent des Marktmietwertes festzulegen, wenn der Formelwert weniger als sechzig Prozent des Marktmietwertes beträgt,
• auf siebzig Prozent des Marktmietwertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als siebzig Prozent des Marktmietwertes beträgt.

Wurde bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum der Vermögenssteuerwert aufgrund einer individuellen Schätzung des Verkehrswertes ermittelt, ist der Eigenmietwert aufgrund des so ermittelten Vermögenssteuerwertes zu bestimmen. Ziffer 59 ist sinngemäss anwendbar.

Weitere Informationen

Sie haben die Möglichkeit, weitere Informationen unter www.steueramt.zh.ch zu erhalten. Wenn Sie bei «suchen» den Begriff «Weisung 2003» eingeben, gelangen Sie zur Weisung 2003 der Liegenschaftenbewertung.

¹⁾ Hedonismus, der (philosoph. Lehre, nach der das höchste ethische Prinzip das Streben nach Sinnenlust ist)
Gem.Duden, «Die deutsche Rechtschreibung, 21. Auflage» hedonistisch, geniesserisch, Duden, «Die sinn- und sachverwandten Wörter», 2. Auflage